■ 내곡지구 분양원가 공개

서울주택도시공사(SH)가 오늘(31일) 서초구 내곡지구 6개 단지의 분양원가를 공개했습니다. 강동구 고덕강일 4단지, 송파구 오금지구 1·2단지와 구로구 항동지구 2·3단지, 세곡2지구 1·3·4·6단지에 이어 벌써 4번째 분양원가 공개입니다.

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오늘 공개된 내곡지구 1·2·3·5·6·7단지는 2009년 보금자리주택 시범사업지구로 지정돼 2014년 분양하고 2016년까지 입주가 완료된 단지입니다. 전체 7개 단지 가운데 민간분양된 4단지를 제외하고 나머지 6개 단지를 SH가 공공분양했습니다.

내곡지구의 3.3㎡당 분양원가는 959만 2천 원~1,467만 8천 원이었습니다. 우리가 흔히 35평이라고 말하는 공급면적 115㎡의 분양원가는 4억 원 정도라는 뜻입니다.


내곡지구의 실제 분양가는 3.3㎡당 1,168만 9천 원~1,514만 7천 원 수준이었는데, 115㎡(35평) 기준 5억 원 안팎에 분양됐습니다. 한마디로 말해 분양원가가 4억 원인 35평 아파트를 SH가 1억 정도의 수익을 붙여 분양했다는 뜻입니다. 내곡지구의 평균 분양수익률은 25.4%였습니다.

■ 내곡지구 3.3㎡당 건축비는 평균 647만 원…평당 600만 원대

이번에 공개된 내곡지구 6개 단지의 3.3㎡당 건설원가(건축비)는 평균 647만 원이었습니다. 앞서 분양원가가 공개된 다른 지구 9개 단지를 모두 포함해 15개 단지의 평균을 내보면 624만 원입니다. 어쨌든 김헌동 SH 사장이 주장해온대로 3.3㎡당 건축비는 600만 원대인 것으로 보입니다.


■ "반값아파트 하면 25평 아파트가 3억" 어떻게 가능할까?

김 사장은 취임 이전부터 꾸준히 반값아파트를 주장하며 " 25평 기준 강남엔 5억, 비강남엔 3억짜리 아파트를 짓겠다"고 밝혀왔습니다.

이 계산은 3.3㎡당 건축비를 600만 원으로 가정했을 때입니다. 이렇게 되면 우리가 흔히 25평 아파트라고 부르는 공급면적 84㎡의 경우 건축비가 1억 5천만 원이 됩니다.

이 1억 5천만 원의 건축비에 SH가 필요로 하는 다른 사업비(임대주택 유지비 등)를 더해 3억 원에 아파트를 분양하겠다는 논리입니다. 반값아파트는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식이기 때문에 가능합니다. 대신 반값아파트에 들어오는 사람들은 토지 임대료를 매달 내야 합니다.

그렇다면 강남이나 비강남이나 같은 25평이면 건축비는 3.3㎡당 600만 원으로 비슷한데 왜 강남은 5억 원에 분양을 하겠다는 걸까요?

SH가 공공주택을 운영하기 위해 여러 비용이 들어가는데 원래 집값이 높고 많은 사람들이 살고 싶어하는 강남에서 분양가를 올려 받아 그런 비용을 충당하겠다는 게 김헌동 사장의 설명입니다.

"우리 공사는 약 15가지의 공공주택을 운영하고 있다. 이 공공주택들이 전부 20~30년이 지나서 상당히 많은 수리비, 유지 운영비가 투입이 되고 거주하고 계신 분들의 입주자 관리 등 여러 가지 비용이 들어간다. 그런 비용을 충당하기 위해서는 상대적으로 집값이 높은 강남 지역에서는 건물 분양가를 좀 높여서 받아야 되겠다는 생각이다." -2022.02.24 김헌동 SH 사장 기자간담회

■ 토지 임대료는 얼마를 내야 할까? "월 20~30만 원"

반값아파트는 건물만 소유하기 때문에 분양가에서 땅값이 빠지기는 하지만, 토지 임대료를 아예 안 내는 건 아닙니다. 매달 SH에 토지 임대료를 수십만 원씩 내야 됩니다.

이명박 정부 때 LH가 이런 토지임대부 방식으로 분양한 강남브리즈힐이 35평을 기준으로 건물만 2억 원에 분양했고 입주자들은 매달 45만 2천 원의 임대료를 냈습니다. 이 토지임대료도 그대로인 것은 아니고, 2년마다 5% 수준으로 증액돼 현재는 53만 3천 원 수준입니다. 그래도 10억 원 넘는 다른 비싼 아파트를 소유하기 위해 몇억 원씩 빚지면서 대출이자를 내는 거보다는 낫지 않냐는 게 김헌동 사장의 생각입니다.

오늘 기자간담회에서 김 사장은 토지임대료와 관련해 "월 20~30만 원 수준이 될 것"이라고 밝혔습니다.

"토지임대료는 아파트에 포함된 토지 가격에 정기예금 금리 정도로 해서, 3~4%가 안 될 것이다. 1억 정도 토지비에 연간 3~4%라고 하면 월 20~30만 원 정도 수준이 될 것이다. 우리가 워낙 토지조성원가나 토지취득가격이 싸기 때문에, 토지 임대료 부담이 크지 않을 것이다." -2022.03.31 김헌동 SH 사장 기자간담회

김헌동 사장은 상반기 중으로 반값아파트 공급 준비를 시작하겠다며, 우선 고덕강일지구를 대상으로 추진하겠다는 입장을 밝혔습니다.