전문가, 임대차법·다주택자 조이기에 전세값 상승 전망

사진/연합

# “오피스텔이나 빌라 전세매물이 없을텐데요. 올해 매물찾기 조금 힘드실 것 같습니다. 월세 고집하는 분들도 있고, 전세에서 월세로 전환된 매물도 많습니다. 또 임대차법으로 이제 계약 끝나신 분들이 기간을 연장한다고 하셔서 소개해드릴 매물이 없습니다.” (서울 마포구 일대 공인중개사 A씨)

# “몇 달전까지만 해도 부동산플랫폼 어플리케이션에서 마포구 일대와 용산구 일대 전세매물을 찾아보기 쉬웠는데, 지금은 전세 매물이 없습니다. 심지어 반지하 매물도 찾아볼 수가 없습니다.” (전세 수요자 30대 B씨)

서울에서는 이처럼 빌라, 오피스텔 등의 중저가 전세매물을 찾아보기 힘들어졌다. 월세로 전환된 매물과 아파트 수요자들이 빌라 거주를 선택하면서다. 이같은 상황에 정치권에서는 다주택자에 대한 부동산세를 강화해 매물확보에 나서고 있지만 일각에서는 이로인해 전세난이 심화될 것이라는 우려의 목소리를 내고 있다.

9일 서울 마포구 일대 공인중개인에 따르면 최근 전세시장에서 원룸이나 빌라 오피스텔 매물을 찾는 수요자들은 많지만, 매물을 찾기가 힘들다는 의견이다.

이 중개인은 “(임대인이)월세를 더 선호하는 분들도 많고, 최근에 있던 매물은 집 주인에게 월세로 전환해 받아달라고 문의받았다”고 말했다. 그는 이어 “또한 최근 전세 계약을 연장하신 분들이 있어 나오는 매물이 없다. 이 지역에서 거주하려면 1년 정도 기다려보시는게 좋을 것 같다”고 말했다.

그러면서 “사실 이도 100% 보장하는 상황은 아니며, 가격 변동이 없을 것이라고는 확신있게 말씀 못드리겠다”고 덧붙였다.

중개인은 오피스텔, 빌라 등의 매물부족현상에 대해 “아파트 전세 매물이 부족에 이러한 수요가 빌라, 투룸, 오피스텔로 주거형태를 변경했기 때문에 수요자가 몰리며 영향을 끼친 부분도 있을 것”이라고 말했다. 

이는 최근 상승세를 지속하는 아파트 전세값에 수요자들이 빌라나 원룸 등으로 발걸음을 돌리며 매물이 부족하다는 설명이다.

실제 지난 6월 25일 한국부동산원 '주간 아파트 가격 동향'(14일 조사 기준)에 따르면 서울의 아파트 전세수급지수는 지난달(109.7)보다 0.7포인트 상승한 110.4로 집계됐다.이 지수는 전세 공급 부족 정도를 지수화한 것으로 ‘1~200’ 사이 숫자로 표현된다. 수치가 높으면 ‘공급 부족’을, 반대의 경우에는 수요 부족을 뜻한다.

이같은 전세수급지수는 지난해 7월 말 임대차2법이 시행되면서 같은해 11월까지 133.3까지 상승했다. 이후 전세매물이 잠김현상을 보이며 올해 2월까지 줄곧 120을 웃돌았다.

다만, 신규 공급물량의 기대감을 키운 2·4 주택 공급대책 발표 등의 영향으로 차분해졌지만 시장에서의 수요를 맞출 공급물량은 여전히 부족하다는 것을 의미한다.

정치권에서는 이같은 공급부족에 다주택자의 매물을 시장에 내놓게끔 유도하고 있다. 이를 위해 부동산을 많이 소유하고 있더라도 1주택에 대해서는 세금 감면 혜택 대상이었지만, 이를 끊키로 했다. 

앞서 지난 2일 유동수 정책위 수석부의장 겸 민주당 의원은 ‘소득세법 개정안’을 대표발의했다. 개정안은 양도세 감면 기준선인 '고가주택' 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향한다는 내용이 담겼다. 이는 법 시행 이후 주택 신규취득자에게 적용될 예정이다.

아울러 현재 1세대 1주택자의 경우 양도차익과 관계없이 보유기간과 거주기간별 각 40%씩 최대 80%를 적용받았던 장기보유 특별공제 제도의 대폭 수정이 이뤄졌다. 거주기간 최대 공제율 40%는 유지하지만, 보유기간별 공제율의 경우 양도차익이 15억원을 초과하는 초고가주택은 현행 40%에서 10%로 축소한다.

특히 다주택 보유기간을 장기보유 특별공제 기간 상정에서 배제하고, 1주택을 보유하게 된 시점부터 장기보유 특별공제 기간을 세는 것으로 규정했다. 

다만 전문가들은 이같은 매물 확보 방안에 대해 매물잠김현상과 하반기 전셋값과 주택값이 상승할 것이라는 우려의 목소리를 낸다.

심교언 건국대학교 부동산대학원 교수는 “양도세가 너무 커 다주택자들이 매물을 당분간 안내놓을 가능성이 높아보인다”며 “(다주택자들이 매물을)당분간 안내놓을 가능성이 높아 보인다. 정부 기대만큼 물량이 많이 나오진 않을 거 같다”고 진단했다.

아울러 한국건설산업연구원(건산연)은 임대차 3법 시행과 함께 발생한 매물 잠김 효과로 인해 전국 전세 가격이 하반기에도 2.3% 오를 것으로 보고 있다. 연간 기준으로 보면 올해 전셋값 상승률은 5.0%로, 작년(4.6%)보다 오름폭이 커질 것으로 전망했다.

연간 상승률로 보면 전국이 올해 5.5% 올라 지난해 상승률(5.4%)을 넘어설 것으로 보고 있다. 수도권은 작년과 동일하게 6.5% 상승하고, 지방은 4.4%로 작년(4.3%)보다 상승 폭이 커질 것으로 예상했다.

김성환 건산연 부연구위원은 "역대급 유동성이 수년간 자산으로 집중되면서 집값이 고점에 있는 것은 분명하다"면서도 "매도인 입장에서는 시장에 매물을 내놓을 유인이 줄어들었고, 다주택자 비율이나 증여거래 추이를 볼 때 수요보다 매물이 적은 상태가 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.